Paco se va. En segundos pasa por su memoria el día que entró por ese umbral con su joven esposa. Se cruza en su mirada la foto que eligieron para conmemorar el nacimiento de su hija. Otro retrato de sus tres hijos en la puerta del colegio. Al lado las fotos de sus 7 nietos. Se cierra la puerta.

Paco a sus 69 años y a pesar de la ayuda de sus hijos, ha tenido que dejar su hogar. En él ha permanecido 47 años. Pero ya no lo puede pagar. El barrio ha mejorado. Aparentemente. Muchos comercios, de grandes firmas. Pero su bolsillo no ha podido afrontar las constantes subidas del alquiler y a eso se suma que ya no puede dormir. Y no por un sueño liviano por su edad. No. Hay demasiado jaleo bajo su ventana, esa desde la que veía jugar y crecer a sus hijos. Ahora solo hay mareas de personas que no saben que su ocio acaba con el descanso de algunos. Paco es el último vecino de su escalera. Próximamente esas habitaciones llenas de recuerdos pasarán, tras una gran reforma, a estar ocupadas por turistas. Esos turistas que han tomado ya toda la manzana.

Paco no es real. Pero sí lo es la transformación del centro de Madrid que ha ido dejando paso al turismo y alejando a sus residentes. Lo que para unos son mejoras para otros significa tener que dejar su casa de siempre y tener que “emigrar” a otros lugares para residir.

Pero, ¿por qué no tratar de que residentes y la actividad económica emergente convivan sin fagocitarse la una a la otra?

Este es precisamente el objetivo de la nueva Instrucción Urbanística del Ayuntamiento de Madrid que no permitirá la sustitución con carácter general del uso residencial por el terciario de hospedaje en los patios de manzana en la almendra central de Madrid.

Se trata de evitar el progresivo incremento de los usos terciarios de hospedaje tanto en el casco antiguo de la ciudad como en las manzanas típicas de los antiguos ensanches de los distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamberí y barrio de Argüelles. Un fenómeno que se está dando en muchas grandes ciudades y cuyo resultado es la expulsión de residentes a otras zonas de la ciudad y el aumento de la población flotante. Con esta medida, se quiere garantizar la convivencia entre la actividad económica y el tejido residencial en las edificaciones que ocupan los patios de manzana, en donde se están produciendo conversiones de uso residencial a hoteles, hostales y pensiones.

La Instrucción se ha dictado para aclarar las condiciones necesarias para permitir los cambios de clase de uso y los cambios de uso que establece la modificación del Plan General aprobada el 8 de mayo de 2008 para recuperar los patios de manzana y sus espacios libres.

La citada modificación contiene una redacción no siempre idéntica en lo referente a las expresiones “cambio de uso” y “cambio de clase de uso”, algo que tiene una gran incidencia en relación con las actuaciones que se pueden autorizar. Conviene aclarar que en las normas del Plan General los “usos”, por su naturaleza, son residencial, industrial, garaje – aparcamiento, servicios ,terciarios y dotacional, y las “clases de uso” son, por ejemplo, dentro del uso de servicios terciarios: hospedaje, comercial, oficinas, terciario recreativo y otros servicios terciarios.

La Instrucción establece que el “cambio de clase de uso” que se quiera implantar, con carácter general, en las edificaciones y construcciones situadas en patios de manzana, sólo podrá autorizarse cuando se encuentre dentro de los usos compatibles (asociados, complementarios y alternativos) permitidos por la normativa urbanística y que se reduzcan los excesos de edificabilidad y/o la volumetría, se ajardinen las cubiertas de los edificios existentes, o se sustituyan los usos molestos, insalubres, nocivos y peligrosos.

En cuanto al “cambio de uso”, sólo se admitirán los que excepcionalmente puedan autorizarse por la comisión para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico y Natural a través de informe preceptivo y vinculante (es el único caso en que el dictamen de dicha comisión es vinculante) y deberá justificarse adecuadamente para cada expediente. También se admitirán los que se propongan en edificios catalogados con niveles 1 y 2, para recuperar los originales o los encaminados a la protección del edificio.

Normativa urbanística

Antes de la modificación del Plan General aprobada el 8 de mayo de 2008, el Plan General prohibía cambios de uso en edificaciones situadas en patios de manzana. Dichos patios están situados en el interior de las manzanas y pueden estar libres u ocupados por diversas construcciones. Dichos patios están “dibujados” en el Plan General con el objetivo de descongestionar zonas con elevados índices de edificabilidad y construcciones inadecuadas. El patio dibujado por el Plan General es un espacio donde se quiere limitar al máximo las transformaciones de las construcciones que hay en el interior de la manzana. El patio del Plan General, al ser más pequeño que la manzana, ha supuesto que muchos edificios queden “fuera de ordenación”, es decir, construidos sobre lo que deberían ser futuros espacios libres de edificabilidad.

El Plan General en 1997, en esos patios, prohibía cualquier obra dirigida al cambio del uso establecido, salvo que se recuperase un espacio libre dentro del propio patio de, al menos, el 50% de la superficie del mismo.

Con la modificación de 2008 se flexibilizaron esas condiciones anteriores, al permitir – en algunos supuestos denominados Actuaciones Autorizables y mediante la tramitación de un Plan Especial -, cambiar la clase de uso existente en las edificaciones “fuera de ordenación” y eximiendo de demolición a algunas de las construcciones existentes en los patios, siempre que mejorasen las condiciones de habitabilidad e higiene de los mismos.

Ahora, con esta Instrucción lo que se hace es aclarar el criterio de aplicación de la normativa respecto al cambio de uso y al cambio de clase de uso para garantizar la seguridad jurídica de las actuaciones que se lleven a cabo y la correcta coordinación en el ejercicio de la actividad administrativa.