Madrid ha alcanzado su madurez urbana. Gran parte de la ciudad se construyó entre las décadas de los cincuenta y los ochenta, con modelos urbanos muy diferentes a los actuales. Con el paso del tiempo, muchos de estos barrios han acumulado problemas: dificultades de accesibilidad (tanto de las personas como de los equipos de emergencia), envejecimiento urbano, falta de zonas estanciales, espacios infrautilizados y déficits ambientales.
El reto ya no es únicamente construir nuevos barrios, sino transformar y actualizar la ciudad que ya existe, donde vive la mayoría de los madrileños.
Con este objetivo, el Área de Políticas de Vivienda, dirigida por Álvaro González, puso en marcha en 2025 el Plan Regenera Madrid, una estrategia para estudiar cada barrio, detectar sus necesidades, resolver los obstáculos urbanísticos y jurídicos que puedan existir y ejecutar las actuaciones necesarias para mejorar sus espacios.
Intervenir donde antes no era posible
Una de las principales singularidades del plan es que permite actuar en lugares en los que hasta ahora no era posible intervenir por problemas de indefinición jurídica de la propiedad y de la titularidad del suelo.
Para desbloquear estas situaciones, el Ayuntamiento trabaja con la colaboración del Colegio de Registradores de la Propiedad, en el marco del protocolo suscrito, para identificar y regularizar las titularidades y aportar seguridad jurídica a estos espacios. El objetivo es que un problema jurídico no siga impidiendo una mejora urbana.
Esta labor resulta especialmente importante para garantizar la accesibilidad y seguridad de los servicios de emergencia y facilitar el acceso de bomberos, ambulancias y otros servicios esenciales.
Estudiar Madrid barrio a barrio
El Plan Regenera parte de más de 400 Unidades de Regeneración (UR): ámbitos que comparten características urbanas, funcionales, sociales y espaciales. En cada uno de ellos se analiza la realidad del barrio a partir de indicadores sobre vivienda, antigüedad de los edificios, zonas verdes y espacios libres, movilidad, accesibilidad, dotaciones, condiciones ambientales y características socioeconómicas de la población.
Este diagnóstico permite comparar las necesidades de los distintos ámbitos y establecer prioridades. Las Unidades de Regeneración se clasifican como prioritarias o necesarias, teniendo en cuenta no solo los datos urbanos, sino también el conocimiento de cada barrio, las demandas de los vecinos, las oportunidades de actuación y los objetivos de reequilibrio territorial.
A partir de ahí, cada Unidad de Regeneración sigue su propio recorrido en función de sus necesidades. Algunas requieren un plan de acción, en otras, antes de llegar al proyecto y a las obras es necesario resolver cuestiones de titularidad, desbloquear aspectos jurídicos o aprobar los instrumentos urbanísticos que permitan intervenir.
Plan de acción: ¿Qué necesita cada espacio?
El Plan de Acción profundiza en el diagnóstico inicial y define qué hay que hacer para poder transformarlo. Para ello, estudia el estado y el uso de los espacios libres, los antecedentes urbanísticos, las necesidades de accesibilidad, seguridad y sostenibilidad, las demandas vecinales y la situación jurídica de las parcelas cuando es necesario. También determina qué instrumentos urbanísticos y de gestión serán necesarios para hacer posible la actuación, sobre todo, el estudio de titularidad del espacio público, imprescindible para que el Ayuntamiento pueda actuar sobre él.
Su elaboración supone aproximadamente seis meses de trabajo, con la participación de los servicios municipales del distrito, vecinos y agentes locales. El resultado permite establecer una hoja de ruta: qué problemas existen, qué actuaciones son necesarias y qué hay que resolver antes de poder ejecutarlas.
Durante 2026 ya han finalizado los planes de acción de Valdezarza, Begoña, Caño Roto Sur, Caño Roto Norte, Colonia Orisa y Oroquieta. Actualmente se encuentran en elaboración otros ocho y está previsto iniciar siete más.
La ‘microcirugía’ de la propiedad
A veces, el principal obstáculo para transformar un barrio no está en sus calles, sus edificios o sus espacios libres, sino en quién es propietario de ellos. Es decir, el diagnóstico revela que el principal obstáculo para actuar no es físico, sino jurídico. Es una situación especialmente habitual en los espacios interbloque de los barrios construidos entre los años cincuenta y ochenta. Durante décadas, los vecinos han utilizado estos espacios como jardines, zonas de estancia, recorridos peatonales o viarios interiores, sin embargo, pueden estar formados por parcelas de distintos titulares o presentar situaciones registrales que no se corresponden con su realidad física.
Ahí comienza la “microcirugía” de la propiedad: el Ayuntamiento debe identificar las parcelas, conocer sus titulares, reconstruir la situación registral y determinar los mecanismos jurídicos necesarios para ordenar el espacio. El proceso puede incluir la localización de propietarios, el análisis de documentación histórica y el establecimiento de servidumbres.
La colaboración con el Colegio de Registradores resulta clave en este trabajo de identificación y regularización de las titularidades. Son procesos que pueden requerir varios meses y, cuando existen incidencias registrales o es necesario localizar y acreditar titularidades, prolongarse durante más de un año.
En algunos ámbitos, además de resolver la situación de la propiedad, es necesario actualizar o concretar la ordenación urbanística. Para estos casos existen los Planes Especiales de Regularización de Espacios Libres (PEREL). Estos instrumentos permiten regularizar los espacios interbloque, definir sus condiciones urbanísticas, establecer alineaciones y ordenar los espacios para hacer posible su posterior transformación. No todas las Unidades de Regeneración necesitan un PEREL: su utilización depende de las características y necesidades de cada ámbito.
Puerto Chico: miles de titulares y situaciones registrales
Uno de los ejemplos más representativos es Puerto Chico, en Latina, una trama urbana surgida en los años sesenta, con más de 10.900 habitantes y más de 64.000 metros cuadrados de espacio público objeto de intervención en dos fases. La complejidad de sus titularidades y de su ordenación permite visualizar el trabajo jurídico y urbanístico que precede a una actuación física.
Aquí la ‘microcirugía’ de la propiedad se hace especialmente visible: un resto de 27.263,55 metros cuadrados está vinculado a los propietarios de 2.058 viviendas y 43 locales mediante participaciones indivisas inseparables. Y no es el único problema. En Puerto Chico existen discrepancias entre la realidad física del terreno, el planeamiento histórico, el Catastro y el Registro, incluyendo suelos privados que actualmente funcionan como espacios públicos. En uno de los casos, una finca de titularidad privada cuenta incluso con 240 plazas de garaje. A todo ello se añade otra dificultad: algunos de los viales y zonas verdes que figuraban históricamente en el planeamiento y en el proyecto de compensación nunca llegaron a ser cedidos al Ayuntamiento.
De los planes a las obras, con los vecinos en el diseño
Una vez resueltas las cuestiones urbanísticas necesarias, comienza el diseño de la actuación. El Ayuntamiento organiza una sesión de trabajo con vecinos, técnicos de la Junta Municipal del Distrito y otros agentes vinculados al ámbito para realizar un co-diseño inicial del proyecto.
Las necesidades y propuestas recogidas se incorporan a un acta que sirve de base para la redacción del proyecto de regeneración, junto con la información del Plan Especial y las Directrices de Urbanización. Las actuaciones responden al modelo de Barrios Saludables: barrios accesibles y seguros, cohesionados e integradores, y verdes y sostenibles.
Por ello, las intervenciones contemplan la eliminación de barreras arquitectónicas, itinerarios accesibles, mejores accesos para emergencias, recuperación de plazas y espacios de encuentro, nuevo arbolado y vegetación, superficies permeables y zonas de sombra, además de la renovación de pavimentos, alumbrado y mobiliario y la incorporación de áreas infantiles y deportivas.
250.000 ciudadanos y 15 distritos
El Plan Regenera ya ha pasado de la planificación a las primeras transformaciones físicas. Las actuaciones iniciadas alcanzan a 250.000 ciudadanos beneficiados en 15 distritos, con especial atención a las Unidades de Regeneración integradas en la Estrategia del Sur de la ciudad, convirtiéndose en una herramienta para reducir desigualdades territoriales, recuperar espacios degradados, mejorar la calidad de vida de los vecinos y avanzar hacia una ciudad más verde, accesible y cohesionada.
El Plan ya está dando resultados sobre el terreno. Han finalizado actuaciones en Moratalaz, Villaverde, Usera y Villa de Vallecas, mientras que actualmente se encuentran en ejecución obras en Carabanchel, Latina, Hortaleza, Ciudad Lineal, Villaverde, Villa de Vallecas y San Blas-Canillejas.
Durante el segundo semestre de 2026 está previsto iniciar nuevas actuaciones en Vicálvaro, Puente de Vallecas, Moratalaz, Barajas y Fuencarral-El Pardo, mientras que la programación de 2027 contempla nuevas obras en once distritos. En paralelo, continúan avanzando los planes de acción y los instrumentos urbanísticos necesarios en distintos ámbitos de la ciudad, que serán las próximas obras una vez resuelta la indeterminación jurídica de la propiedad.
El carácter pionero del Plan Regenera Madrid y las herramientas desarrolladas para intervenir en la ciudad consolidada han llevado a otros ayuntamientos a interesarse por su metodología y los instrumentos urbanísticos y jurídicos desarrollados por Madrid. /